分享锦集：土地永远是好投资●冷眼

分享锦集：土地永远是好投资●冷眼
2011/05/13 6:12:40 PM
●冷眼 股市基本面大师

首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。

他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。

还地于民

由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。

在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。

土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。

屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。

今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。

所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。

但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。

2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地，永远是好投资。