分享锦集:屋业利润知多少？●冷眼

propety, property, property.......time to do homework.

http://www.nanyang.com/sidelines/sidelines_articleDetail.asp?type=D&ID=247858&sID=9&cID=33

分享锦集:屋业利润知多少？●冷眼
2011/05/20 5:37:24 PM
●冷眼 股市基本面大师

一项屋业发展计划，需经过冗长手续。

首先是转换土地用途（由农业地转为住宅地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。

然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End Financing）、销售（打广告Marketing）、税务（交税Tax）、屋子落成、移交给买屋者，还要品质保证期，才算功德圆满。

由买地到保证期届满，前后要5年，每一个环节，都不容有差错，所以，产业发展这门生意，赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展，有一些不明文规定的原则，这行业的人都知道，例如一英亩土地，大约可建10间普通排屋（20尺x70尺），或12间廉价屋（16尺x60尺）。

如果是出售洋楼地，则每英亩地只可卖约60%地皮，其馀40%左右保留作公共设施（道路、沟渠等），是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦（如公寓、共管式公寓、办公楼等），则建筑面积和土地面积的比例（叫Plot Ratio），将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图，则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋，仍有利可图，买贵地建廉价屋，肯定亏本，这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式，代替建廉价屋，例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校，而获得豁免建廉价屋。一般来说，若土地成本不超过屋子售价的20%，有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划，由买地到交屋收工及18个月的保证期届满，需时5年，通常发展商扣所得税前，可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%，似乎并不合算，但是，通常发展商所出的资金，也只等于屋价的30%，其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋，这70%其实是代发展商向银行借的，买屋者要付利息，是替发展商付利息。

以30%的自有资金，赚取30%的毛利，等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利，这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税，故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展，融资是一个大学问，当你向银行借钱买地时，银行会问你：你这段土地将做什么用途？

如果你说你是买来收藏，等地价上涨的话，银行不会借钱给你，因为你没有收入来还本还利。

当然，假如你能证明你有别的收入，有能力按时还本还利的话，则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展，卖屋后就还款的发展商，因为他有现金周转（cash flow），只要屋子能卖出去，烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的，是屋子卖不出去，而银行利息天天要付，不到2、3年，利润都被利息“吃”光了，该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工，发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去，工程依期完成，发展商赚到钱，银行收回贷款，买屋者欢欢喜喜“入伙”，皆大欢喜。屋子卖不出，发展商、银行、买屋者都遭殃，被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议，“建后出售”将可避免建屋计划被放弃，但如此一来，只有少数资金雄厚的发展商，才有能力这样做，许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价，羊毛出自羊身上，发展商会把额外的费用，转嫁购屋者，最后还是买屋者遭殃。

分享锦集：土地永远是好投资●冷眼

分享锦集：土地永远是好投资●冷眼
2011/05/13 6:12:40 PM
●冷眼 股市基本面大师

首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。

他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。

还地于民

由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。

在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。

土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。

屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。

今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。

所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。

但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。

2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地，永远是好投资。

50仙商机外篇●陈金阙

http://www.nanyang.com/sidelines/sidelines_articleDetail.asp?type=D&ID=245269&sID=9&cID=33
玉楼金阙:50仙商机外篇●陈金阙
2011/05/10 5:40:55 PM
●陈金阙 专业财务规划师

小小一则电邮，竟然引起人民的热烈讨论，未推出先轰动，可以说是在宣传效果得到了满分。

之所以会想到再写一个外篇，主要是我在倡议公司特力方案（Tricubes）的股东变动里面，看到了一些匪夷所思的变化，所以忍不住再次抒发一下意（异）见。

上星期的马邮局股东大会，有股东询及“一个马来西亚电邮”对该公司的冲击，其董事坦言视之为未来的商业威胁（threats），可见特力方案的倡议的确是独树一帜，让业者不得不提高警惕。

不过，其主要股东之一，也就是热门话题股东——联昌科技风险资本公司（Commerce Technology Venture S/B）在短短几天之内把1500万的股票（约12%股权）脱售。

由于股权减少至低于5%，股权变动毋需呈报马交易所，剩下的600万股（约4%）是否在接下来的日子悉数售完无从参考，不过相信它并没意思继续保留这不显着的股份。

大股东言行不一

无巧不成书，总执行长凯仑再纳也在同时脱售了44万股，虽然不是很显著的股权，其售价35.5仙颇让一些行动不够快的股东羡慕，因为刻下股价只有20仙左右。

这引发了小股东们的疑窦，公司的大股东为何言行不一，一方面向媒体大篇幅解说“一个马来西亚电邮”如何重要，一方面又把股权脱售。

有请君入瓮之感

虽然凯仑再纳的脱售数额不大，联昌科技风险资本公司的悉数沽清也可解释为个别决定，不牵涉到董事局；但时间这么巧合，就在ETP宣布之后，特力方案股价大起之时离场，未免让人觉得有心设计、请君入瓮的感觉。

因为如果风险投资公司要辙退，应该是在公司陷入GN3时忍痛斩仓，不再让亏损继续扩大；而不是耐心等待一个绝处逢生的机会离场。

话又说来，如果有个起死回生的机会，风险投资公司应该喜极而泣，怎会急急忙忙的卷席而逃？

这个风险投资公司也太不象风险投资了。

小股东疑窦重重

无论如何，联昌科技风险资本公司和特力方案划清阵线，固然让人民对朋党主义少了猜疑，却不能释疑，盖其退出的时机不迟不早，太巧合了。

而这也让留下来（或者新进场）的小股东十分担心，既无法取得公司的第一手消息，也怕大股东再次卖股，顺手把他们给卖了。

同时，我们也很有兴趣知道，谁是这16%的新买家/新股东，这么勇气可嘉。

虽然我们知道证券委员会监管能力有限，但还是希望它发挥奋而不懈的精神，继续监管可能发生的内线交易案件，为羔羊一般的小股东申张正义，还大众一个清楚交待。

神曲《忐忑》

得罪了各位，就请听一首神曲吧！哈哈。

分享锦集:3000令吉可买多少地？●冷眼

亲爱的朋友，你看冷眼的推介不是好得太多了吗？不用来看我的blog了，
直接去看南洋更好！
http://www.nanyang.com/sidelines/sidelines_articleDetail.asp?type=D&ID=244247&sID=9&cID=33

分享锦集:3000令吉可买多少地？●冷眼
2011/05/06 5:42:47 PM
●冷眼

答案是：4.70英亩。

你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。

低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development land），而且面积如此之大，也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司，凡是用来建屋出售的土地，都不能重估价值以入账，相信这是该公司的上述土地，在该公司的账目中，保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股，但侧重产业发展，在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹，以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮，目前的发展活动集中在泗岩沫，412个单位的共管式公寓胡姬园（Villa Orkid）在热卖中。

根据年报，该公司在峇都区拥有9段土地，共30.50英亩，是在1995与2005年买进，在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫，该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW，每方尺售价为126令吉。柏年的地皮，每方尺17.49令吉，价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉，买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地，又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途，这两段地皮共耗资1亿1800万令吉，几乎等于该公司的实收资本，该公司说，此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例，是要藉以说明一个事实：大部分上市公司，尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股，所拥有的地皮，价值都被低估。

尤其是在过去两年中，产业大涨，地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产，价值已不知翻了多少番，如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话，每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司，尤其是第二、三线产业股目前的股价，根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值（Market capitalisation），根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮，却深藏不露的公司，由于交投淡静，他们的股票不受投资者青睐，股价落后大势，为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值？

第一步，请先记住以下的几个数学，每公顷（ha）等于2.4711英亩（acre）；每英亩等于43560方尺（s.f.）；每平米（sq.m.）等于10.7309方尺（s.f.）。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷，有时以英亩，有时以平米，有时又以方尺计算土地面积，你必须懂得公制与英制的换算，才能算出每方尺的价值。

第二步，找出有关地区的土地市价，跟年报中的账面价值比较，就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票，等于廉价买地皮，没有买地皮繁琐手续的烦恼，容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分，以削低剩余股票的成本，投资额可大可小，散户亦可参与投资地产，岂不胜过直接买地皮？